Livraison d’un appartement neuf : la check-list de réception

La livraison d’un appartement neuf est le moment où vous vérifiez que le logement correspond à ce que vous avez acheté. C’est aussi, le plus souvent, le moment où vous signez l’acte définitif et versez le solde du prix. Une visite méthodique, check-list en main, vous évite de découvrir les défauts une fois les clés en poche.

Comment se déroule la livraison

Le promoteur vous informe de l’achèvement des travaux et vous propose une date. Dans la plupart des achats sur plan, la remise des clés coïncide avec la signature de l’acte définitif chez le notaire et le paiement du dernier versement.

Dans le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, ce contrat définitif suppose que les travaux soient achevés et que le permis d’habiter, ou le certificat de conformité, ait été obtenu. Nous détaillons ces étapes dans notre article sur le fonctionnement de la VEFA au Maroc.

Deux conseils pour bien aborder ce rendez-vous :

• Demandez une visite préalable, quelques jours avant la signature, pour avoir le temps de faire reprendre les défauts.
• Ne raisonnez pas avec les règles françaises : des mécanismes comme la garantie de parfait achèvement ne s’appliquent pas tels quels au Maroc. Ce qui n’est pas écrit le jour de la réception sera plus difficile à obtenir ensuite.

Les documents à demander

Avant de signer, assurez-vous d’obtenir ou de consulter :

• le permis d’habiter ou le certificat de conformité de l’immeuble ;
• le projet d’acte définitif, relu à l’avance par votre notaire ;
• les références du titre foncier propre à votre lot, ou l’état d’avancement de sa création ;
• le règlement de copropriété et les coordonnées du syndic ;
• les notices et garanties des équipements : climatisation, chauffe-eau, électroménager, jacuzzi le cas échéant ;
• le récapitulatif de vos versements et les reçus correspondants.

Le matériel à apporter

Une réception sérieuse se prépare. Glissez dans votre sac :

• le cahier des charges, le descriptif technique et les plans cotés de votre lot ;
• un mètre laser ou un mètre ruban, pour contrôler les surfaces et les dimensions ;
• un niveau à bulle, pour les sols, les plans de travail et les pentes de terrasse ;
• une lampe torche, pour les recoins, les placards et les gaines ;
• un chargeur de téléphone ou un petit testeur, pour vérifier chaque prise ;
• une bouteille d’eau, pour tester les évacuations ;
• du ruban adhésif de couleur, pour marquer les défauts sur place.

Choisissez un créneau en pleine journée : la lumière naturelle révèle les défauts de peinture et de carrelage bien mieux qu’un éclairage artificiel. Prévoyez au moins deux heures. Si vous en avez la possibilité, faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment.

La check-list pièce par pièce

Trois tests rapides

1. Faites couler l’eau plusieurs minutes dans chaque point d’eau, puis vérifiez l’absence de fuite dessous.
2. Versez de l’eau sur la terrasse et observez si elle s’écoule vers l’évacuation sans stagner.
3. Allumez toutes les climatisations en même temps et vérifiez que le tableau électrique ne disjoncte pas.

Contrôlez enfin les surfaces : mesurez chaque pièce et comparez avec les plans et la surface indiquée au contrat. L’écart éventuel doit être discuté avant la signature.

Formuler des réserves efficaces

Une réserve est un défaut constaté et consigné par écrit. Pour qu’elle serve, elle doit être :

• précise : « carreau fissuré à gauche de la porte-fenêtre du séjour », et non « carrelage à revoir » ;
• documentée : une photo datée pour chaque point ;
• datée et signée par vous et par le représentant du promoteur ;
• assortie d’un délai de reprise convenu par écrit.

Après la remise des clés : vos recours

Certains défauts n’apparaissent qu’à l’usage. Le droit marocain prévoit plusieurs recours, aux délais courts et techniques :

• Les vices cachés : l’article 573 du Code des obligations et des contrats, modifié par la loi 40-24 publiée au Bulletin officiel en août 2024, porte le délai d’action pour un immeuble à deux ans à compter de la délivrance, et en tout état de cause à cinq ans à compter de la vente. Il était auparavant de 365 jours.
• La responsabilité décennale : l’article 769 du même code rend l’architecte, l’ingénieur et l’entrepreneur responsables pendant dix ans des désordres graves, comme l’effondrement total ou partiel de l’ouvrage ou une menace évidente de ruine, dus notamment à un vice de construction, des matériaux ou du sol. L’action doit être engagée dans les trente jours suivant le fait qui la justifie.

Ces règles se combinent avec votre contrat et la qualité de chacun des intervenants. Au moindre doute, consultez rapidement un avocat ou votre notaire. En parallèle, relancez par écrit le promoteur sur les réserves non levées et conservez tous les échanges.

La vie en copropriété commence

Dès la livraison, vous devenez copropriétaire. Renseignez-vous sur le syndic en place, la date de la première assemblée générale et le montant des charges. C’est là que se décideront l’entretien et le fonctionnement de la résidence. Signalez aussi au syndic les défauts constatés dans les parties communes : leur reprise relève du collectif, pas de votre seul lot.

Préparer la suite : ameublement et mise en location

Un logement livré n’est pas encore un logement prêt à vivre ou à louer. Anticipez l’aménagement dès que la date de livraison est connue : notre check-list pour meubler un appartement en location courte durée liste l’essentiel. Si vous visez plutôt une location à l’année, notre check-list de visite d’appartement montre ce que les futurs locataires regarderont en priorité.

Amazigh Prime Agency peut prendre en charge l’ameublement et la décoration de votre appartement, puis sa mise en location courte durée.

Une réception réussie

Une bonne réception tient en trois mots : préparation, méthode, écrit. Vous protégez ainsi votre investissement et vous démarrez la vie du logement sur de bonnes bases. Pour un achat neuf accompagné de la réservation jusqu’à la remise des clés, découvrez nos programmes en vente sur plan à Marrakech.