VEFA au Maroc : comment fonctionne l’achat sur plan ?

La VEFA au Maroc, ou vente en l’état futur d’achèvement, est le cadre légal de l’achat d’un logement sur plan. Elle fixe les contrats à signer, le rythme des paiements et les protections de l’acquéreur. Voici comment elle fonctionne, et les points à faire vérifier par votre notaire avant de vous engager.

La VEFA, de quoi parle-t-on ?

En VEFA, le vendeur s’engage à construire un immeuble dans un délai déterminé. L’acquéreur, lui, paie le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le logement est donc financé pendant sa construction, et non après.

Une différence avec la France mérite d’être soulignée : au Maroc, la propriété n’est transférée qu’à la fin, lors du contrat définitif. Pendant le chantier, le promoteur reste maître de l’ouvrage.

Les textes de référence

• La loi 44-00 a introduit la vente en l’état futur d’achèvement dans le Code des obligations et des contrats (articles 618-1 et suivants).
• La loi 107-12, promulguée par le dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016, l’a modifiée et complétée pour mieux protéger l’acquéreur et rendre le dispositif plus applicable.

Un point de réalité : selon la presse économique marocaine, ce cadre reste peu utilisé, et une partie des ventes sur plan se fait encore sous d’autres formes contractuelles. Savoir précisément ce que vous signez est donc la première protection.

Étape 1 : le contrat de réservation, facultatif

La loi 107-12 a créé un contrat de réservation, qui permet de bloquer un lot avant le contrat préliminaire. Il n’est pas obligatoire, mais il est très encadré :

• il ne peut être signé qu’après l’obtention de l’autorisation de construire ;
• il prévoit un versement de 5 % du prix ;
• les sommes sont déposées sur un compte bancaire spécial, et le vendeur ne peut pas en disposer pendant le délai de désistement ;
• en cas de désistement de l’acquéreur dans le délai prévu, les sommes sont restituées sous sept jours ;
• sa durée de validité ne peut dépasser six mois, non renouvelables : il débouche soit sur le contrat préliminaire, soit sur la restitution des fonds.

Il mentionne notamment l’identité des parties, les références du titre foncier, la date et le numéro de l’autorisation de construire, la description et la superficie approximative du bien, le prix au mètre carré et le délai de livraison.

Étape 2 : le contrat préliminaire, cœur de la VEFA

C’est le contrat qui engage réellement les deux parties. Sa forme est imposée, sous peine de nullité : acte authentique ou acte à date certaine, rédigé par un notaire, un adoul ou un avocat agréé près la Cour de cassation.

Il précise notamment :

• la situation juridique du terrain et les références de l’autorisation de construire ;
• la description du logement, sa superficie et le prix au mètre carré ;
• les modalités de paiement et le délai de livraison ;
• les références de la garantie fournie par le vendeur.

Plusieurs documents y sont annexés en copie certifiée conforme : les plans d’architecture ne varietur, les plans de béton armé et le cahier des charges. Ce dernier décrit les prestations, les équipements et les délais. Il vous servira de référence à la livraison : conservez-le précieusement.

Comment se répartissent les paiements ?

Le prix est versé par tranches liées à l’avancement réel du chantier. Le schéma décrit par la loi 107-12 est le suivant :

La répartition des 60 % entre les trois phases est fixée au contrat. Les échéanciers commerciaux des promoteurs adoptent souvent leur propre découpage : notre article sur l’échéancier de paiement sur plan explique comment le lire. Faites confirmer par votre notaire la conformité de votre échéancier au cadre légal applicable à votre contrat.

Les garanties de l’acquéreur

La loi prévoit plusieurs protections, à vérifier une par une dans votre dossier :

• Une garantie de restitution ou d’achèvement : caution bancaire, garantie de bonne fin des travaux ou assurance. Ses références doivent figurer au contrat préliminaire.
• La prénotation : dès que vous avez payé 50 % du prix, vous pouvez faire inscrire une prénotation sur le titre foncier, sans l’accord du promoteur. Elle préserve votre droit jusqu’à l’inscription de l’acte définitif.
• La cession de vos droits : pendant le chantier, vous pouvez céder votre position à un autre acquéreur, en informant le vendeur. Les versements déjà effectués lui profitent.
• La nullité des clauses contraires à la loi : un contrat ne peut pas réduire les protections prévues par le texte.

Retard de livraison et résiliation

Le délai de livraison est un engagement du vendeur. La loi encadre ce qui se passe s’il n’est pas tenu :

• le vendeur peut obtenir un délai supplémentaire de six mois au maximum, à condition de vous en informer au moins un mois avant l’échéance prévue ;
• au-delà, vous pouvez résilier sans pénalité, récupérer vos versements et réclamer une indemnité de 20 % des sommes payées ;
• en cas de résiliation pour d’autres manquements, une indemnité forfaitaire de 15 à 20 % des sommes versées est prévue, selon l’avancement des travaux ;
• si l’une des parties refuse de signer le contrat définitif dans les 60 jours suivant la notification, l’autre peut demander la résiliation ou saisir la justice ; le jugement définitif vaut alors contrat de vente.

Ces règles se combinent avec les clauses de votre contrat. Leur application à votre situation est à confirmer avec votre notaire ou votre avocat.

Le contrat définitif et la remise des clés

Le contrat définitif est signé une fois les travaux achevés et le permis d’habiter, ou le certificat de conformité, obtenu. Vous versez alors le solde de 20 % et recevez les clés.

Le transfert de propriété résulte de ce contrat définitif, inscrit ensuite à la conservation foncière. La garantie du promoteur prend fin à ce moment-là. Avant de signer, prenez le temps de visiter le logement en détail, cahier des charges en main, en suivant notre check-list de réception d’un appartement neuf.

Prévoyez enfin les frais d’acquisition, réglés à l’acte définitif : demandez à votre notaire un chiffrage écrit dès le début du projet.

Ce qu’il faut retenir

La VEFA protège l’acheteur à condition d’être réellement appliquée : contrat écrit par un professionnel habilité, garantie vérifiée, paiements liés à l’avancement. Avant toute signature, relisez aussi les erreurs à éviter lors d’un achat sur plan. Si vous préférez un logement disponible immédiatement, notre sélection d’appartements et villas à vendre à Marrakech est une alternative. Pour un projet neuf, l’équipe d’Amazigh Prime Agency vous présente ses programmes en vente sur plan et vous oriente vers les bons interlocuteurs : prenez contact avec nous.