Location meublée à Marrakech : bail, caution et état des lieux

La location meublée à Marrakech est partout : studios en résidence, appartements familiaux, villas avec piscine. Beaucoup de propriétaires et de locataires la croient hors du droit commun du bail. C'est inexact dès que la location dépasse 30 jours. Voici ce que prévoit la loi 67-12 et comment l'appliquer à un logement meublé.

Meublé : quelle loi s'applique ?

La loi 67-12, en vigueur depuis 2014, s'applique aux locaux d'habitation ou à usage professionnel, meublés ou non, loués pour une durée supérieure à trente jours, ainsi qu'à leurs dépendances : cave, garage, toit-terrasse, cour ou jardin (article 1).

Les séjours courts obéissent à d'autres règles, détaillées dans notre article sur la réglementation de la location courte durée à Marrakech.

Le bail écrit : les mentions indispensables

L'article 3 impose un contrat écrit et ayant date certaine. Il doit notamment préciser :

• l'identité et les coordonnées des parties ;
• la désignation du logement et sa destination ;
• le montant du loyer et sa périodicité ;
• la nature des charges et le mode de paiement ;
• les obligations particulières de chaque partie.

Pour un meublé, ajoutez ce qui évite les litiges : inventaire du mobilier annexé, répartition des consommations (eau, électricité, internet), prise en charge du syndic, entretien de la piscine ou du jardin, nombre d'occupants prévu, préavis de départ du locataire.

En pratique, la date certaine s'obtient le plus souvent par la légalisation des signatures, ou par un acte établi par un professionnel habilité.

Bon à savoir : un bail ancien qui ne respecte pas l'article 3 reste valable, et les parties peuvent à tout moment signer un contrat conforme (article 74).

État des lieux et inventaire : la pièce maîtresse

Les articles 7 et 8 prévoient un état descriptif du logement à l'entrée et à la sortie, annexé au bail. Il doit être écrit, daté de façon certaine, détaillé et précis. La loi demande d'éviter les formules vagues comme « bon état » ou « état moyen ».

Point capital pour le propriétaire : sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en état d'usage. Il devient alors difficile de lui imputer des dégradations.

Pour un meublé, la méthode qui fonctionne :

• une visite pièce par pièce : murs, sols, plafonds, menuiseries ;
• un inventaire article par article : quantité, état, marque pour l'électroménager ;
• des photos datées, jointes ou référencées dans le document ;
• les relevés des compteurs et la liste des clés, badges et télécommandes ;
• la signature des deux parties sur chaque page.

Côté locataire, la visite avant signature compte autant : notre checklist de visite d'appartement à Marrakech liste les points à contrôler.

Dépôt de garantie : plafond, restitution, retenues

L'article 20 fixe trois règles claires :

• la garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer ;
• elle est restituée dans un délai maximum d'un mois après la remise des lieux ;
• le bailleur peut en déduire les sommes dues par le locataire.

Les parties peuvent aussi convenir que la garantie servira à régler les derniers mois de loyer.

Les retenues doivent être justifiées : loyers ou charges impayés, dégradations constatées en comparant les deux états des lieux. Le locataire ne répond pas de l'usage normal, de la vétusté ni de la force majeure (article 14).

Attention à ne pas confondre garantie et loyers payés d'avance. Si des mois sont réglés par anticipation, le bail doit le dire clairement et chaque paiement doit donner lieu à quittance.

Loyer, charges et révision

• Le loyer est fixé librement par les parties (article 2).
• Le bailleur remet une quittance qui distingue loyer et charges (article 11).
• Le locataire ne peut pas suspendre le paiement du loyer en invoquant un trouble de jouissance ; il peut demander une réduction au tribunal (article 21).
• Aucune hausse avant trois ans à compter du bail ou de la dernière révision ; à défaut d'accord, la hausse est plafonnée à 8 % pour un logement (articles 32 à 34).

Dans un meublé, les charges sont souvent forfaitisées et incluses dans le loyer. Précisez alors ce que le forfait couvre (syndic, eau, électricité, internet, entretien de la piscine) et si une régularisation est prévue en cas de consommation anormale, notamment de climatisation en été.

En cas d'impayé, le bailleur peut demander au président du tribunal de première instance l'autorisation d'adresser une sommation de payer, qui laisse au moins quinze jours au locataire (articles 23 à 25).

Entretien et équipements : qui paie quoi ?

La loi répartit les rôles :

• Le bailleur délivre le logement avec ses équipements et les éléments essentiels (aération, cuisine, sanitaires, eau, électricité) et assure les grosses réparations (articles 5 et 10). S'il n'agit pas dans le mois qui suit la notification, le juge peut autoriser le locataire à faire les travaux et à en déduire le coût du loyer.
• Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations (serrures, robinetterie, petite électricité), sauf clause contraire (article 19). Il signale sans délai tout problème (article 18) et ne transforme rien sans accord écrit (article 15).

En meublé, précisez dans le bail le sort de l'électroménager : remplacement par le bailleur en cas d'usure, prise en charge par le locataire en cas de mauvaise utilisation.

Fin du bail : congé, départ et sous-location

• Le bail ne prend fin qu'après un congé notifié dans les formes (article 44).
• Le bailleur ne peut donner congé que pour un motif sérieux : reprise pour habiter, démolition ou travaux, non-paiement (article 45).
• Le congé indique le motif et laisse au moins deux mois, à peine de nullité (article 46).
• La reprise pour habiter suppose notamment d'être propriétaire depuis au moins dix-huit mois (article 49), et la loi prévoit une indemnité au profit du locataire (article 51).
• La loi ne fixe pas de préavis pour le départ du locataire : prévoyez-le dans le bail.
• Le locataire qui se maintient après la fin du bail doit une indemnité au moins égale au double du loyer (article 13).
• La sous-location et la cession du bail sont interdites sans accord écrit du bailleur, sauf clause contraire (article 39).

Si vous souhaitez autoriser ou interdire certains usages, comme l'accueil de voyageurs par le locataire, écrivez-le explicitement dans le contrat.

Sécuriser sa location meublée

Un bail écrit, un inventaire précis et une garantie conforme évitent l'essentiel des conflits. Pour louer ou mettre en location un meublé, consultez nos locations longue durée à Marrakech. Pour équiper un logement avant sa mise en location, le pôle ameublement et décoration d'intérieur d'Amazigh Prime Agency peut prendre le projet en main. Pour une question précise, contactez l'agence.