Titre foncier ou melkia : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

Titre foncier ou melkia : c’est la première question à poser avant d’acheter au Maroc, avant même de parler prix. Le statut juridique du bien conditionne votre sécurité, votre accès au crédit et la facilité de la revente.

Voici comment distinguer les trois situations possibles et ce qu’il faut vérifier dans chaque cas.

Trois statuts possibles pour un même bien

Au Maroc, deux régimes fonciers coexistent : le régime de l’immatriculation, géré par l’ANCFCC, et le régime traditionnel des biens non immatriculés. Entre les deux, il existe une situation intermédiaire : le bien en cours d’immatriculation.

Le titre foncier, la référence

Le régime de l’immatriculation repose sur le dahir du 12 août 1913, modernisé par la loi 14-07. Son principe : une fois établi, le titre foncier est définitif et inattaquable. Il purge les droits antérieurs qui n’y ont pas été inscrits et devient le point de départ unique des droits sur le bien.

La loi 39-08 portant code des droits réels ajoute deux protections :

• les inscriptions au titre font preuve à l’égard des tiers, et un acquéreur inscrit de bonne foi est protégé contre les annulations ultérieures ;
• un bien immatriculé ne peut pas être acquis par la simple possession, même prolongée.

Seule réserve : en cas de fraude ou de faux, une action reste possible pendant quatre ans à compter de l’inscription contestée. D’où l’intérêt d’un notaire qui contrôle l’identité du vendeur et l’origine de son droit.

Ce qu’il faut vérifier sur un titre foncier

Un titre foncier sécurise, à condition de le lire. Avant le compromis, faites vérifier :

• Le certificat de propriété récent de l’ANCFCC, disponible en ligne pour de nombreux titres : le vendeur doit être le propriétaire inscrit, et tous les copropriétaires doivent signer.
• Les charges inscrites : hypothèques, saisies, servitudes, baux. Une hypothèque doit être levée au plus tard à la signature de l’acte.
• Les prénotations : une action en justice sur le bien n’est opposable aux tiers qu’une fois prénotée sur le titre. Une prénotation en cours est un signal fort.
• Le plan foncier et la surface : comparez-les à la réalité. En cas de doute, un géomètre tranche.
• L’urbanisme : permis de construire, permis d’habiter ou certificat de conformité. Une extension ou une piscine absente des plans pose problème.
• Le titre individuel : en copropriété, chaque lot doit avoir son propre titre, ou un calendrier clair pour l’obtenir.

Après l’achat, inscrivez-vous au service gratuit Mohafadati de l’ANCFCC : il vous informe de toute opération enregistrée sur votre titre.

La réquisition d’immatriculation : un bien en cours de titrage

Un bien « en réquisition » est en train de passer du régime traditionnel au titre foncier. La procédure suit plusieurs étapes :

1. dépôt de la réquisition à la conservation foncière ;
2. publication au Bulletin officiel ;
3. bornage contradictoire par un géomètre, en présence des voisins ;
4. publication de l’avis de clôture du bornage, qui ouvre le délai final d’opposition (deux mois selon la documentation de l’ANCFCC) ;
5. établissement du titre foncier si aucune opposition n’est retenue.

Le risque principal tient aux oppositions : un héritier, un voisin ou un tiers peut contester, et le dossier part alors devant le tribunal. Avant d’acheter, demandez le numéro de réquisition, l’état d’avancement et la liste des éventuelles oppositions. Votre acte d’achat doit ensuite être déposé à la conservation pour être pris en compte dans la procédure : votre notaire s’en charge.

Bon point : selon la loi 39-08, un bien en cours d’immatriculation peut être hypothéqué, ce qui laisse une porte ouverte au crédit.

La melkia : un régime traditionnel, des risques à mesurer

La melkia désigne un bien non immatriculé. La propriété est prouvée par un acte de moulkia, établi par deux adouls sur la base de témoignages, qui constate une possession paisible et continue, puis par la chaîne des actes successifs : ventes, héritages, donations.

Ce titre a une valeur réelle, mais relative :

• il peut être contesté par toute personne qui revendique un droit antérieur, comme un héritier oublié ou un voisin en désaccord sur les limites ;
• la possession d’un tiers peut, sous des conditions strictes prévues par la loi 39-08, faire naître un droit concurrent ;
• il ne permet pas d’inscrire une hypothèque, donc pas d’obtenir un crédit bancaire classique ;
• les biens hérités sont souvent en indivision, avec de nombreux ayants droit à réunir.

On rencontre encore la melkia en zone rurale et dans certains quartiers anciens.

Acheter un bien en melkia : comment se protéger

Acheter en melkia n’est pas interdit. Cela demande plus de travail en amont :

• exigez la chaîne complète des actes, depuis la moulkia d’origine jusqu’au vendeur, ainsi que les actes d’hérédité ;
• faites signer tous les ayants droit, ou leurs mandataires dûment habilités ;
• faites contrôler les actes par un notaire ou un avocat, et les limites par un géomètre ;
• limitez l’acompte et prévoyez une condition suspensive liée à l’immatriculation, ou un paiement échelonné ;
• lancez la réquisition d’immatriculation dès l’achat, ou demandez au vendeur de la lancer avant.

Côté budget, le barème de l’ANCFCC prévoit des droits de réquisition de l’ordre de 1 % de la valeur en procédure facultative, auxquels s’ajoutent les honoraires du géomètre. Montants à confirmer selon votre dossier.

Neuf, ancien, riad, terrain : où se situent les risques

• Neuf et sur plan : le promoteur détient un titre mère, ensuite divisé en titres individuels. Vérifiez qu’il est à son nom et comment ses éventuelles hypothèques seront levées lot par lot. Nos programmes en vente sur plan à Marrakech sont présentés avec ces informations.
• Appartement ancien en ville nouvelle : le bien est le plus souvent titré. L’essentiel se joue sur la copropriété et la conformité.
• Riad en médina : titre, réquisition ou melkia, tout existe. Lisez notre guide pour acheter un riad à Marrakech.
• Terrain : au statut foncier s’ajoutent l’urbanisme et, pour un étranger hors zone urbaine, la vocation non agricole. Voir nos vérifications avant d’acheter un terrain à Marrakech et notre pôle construction de villas.

Le bon ordre : statut d’abord, prix ensuite

Un bien bien placé mais mal titré se revend mal et se finance difficilement. Faites du statut foncier votre premier filtre, puis suivez les étapes d’un achat immobilier au Maroc avec un notaire.

Chez Amazigh Prime Agency, nous vérifions la situation foncière des biens que nous présentons avant de les proposer. Consultez nos appartements et villas à vendre à Marrakech.