Les étapes d’un achat immobilier au Maroc, du compromis à l’acte

Les étapes d’un achat immobilier au Maroc suivent un fil logique : préparer, vérifier, s’engager par un compromis, financer, puis signer l’acte définitif chez le notaire. Chaque étape a ses documents et ses pièges.

Voici le parcours complet, du premier rendez-vous à l’inscription du bien à votre nom.

1. Préparer le budget et visiter.
2. Réunir les documents et vérifier le bien.
3. Signer le compromis et verser l’acompte.
4. Boucler le financement.
5. Signer l’acte définitif.
6. Faire enregistrer et inscrire la vente.

Préparer son budget, visiter, faire une offre

Votre budget, c’est le prix plus les frais d’acquisition, qui tournent autour de 6 à 7 % pour un logement selon nos calculs. Le détail figure dans notre article sur les frais de notaire et frais d’achat au Maroc. Ajoutez l’équipement si le bien est vide.

Clarifiez aussi votre objectif : résidence, location longue durée ou location touristique. Il oriente le quartier, la surface et le type de résidence.

Pendant les visites, notez tout : état, orientation, bruit, charges, parties communes. Notre checklist pour visiter un appartement à Marrakech vous aide à ne rien oublier. L’offre se fait ensuite par écrit, avec le prix, le délai souhaité pour l’acte et vos conditions, par exemple l’obtention d’un crédit.

Réunir les documents et vérifier le bien

C’est l’étape qui protège le plus. Le notaire, ou un avocat, contrôle le dossier avant que vous ne versiez quoi que ce soit.

Ne négligez pas le volet technique. Faites inspecter l’étanchéité de la terrasse, les traces d’humidité, l’installation électrique et la plomberie, par un artisan ou un expert de confiance. En copropriété, demandez si des travaux importants ont été votés ou sont à prévoir : ils pèseront sur vos charges dès votre arrivée.

Si le bien n’est pas titré, la vérification est plus lourde. Nous l’expliquons dans notre article sur la différence entre titre foncier et melkia.

Signer le compromis de vente

Le compromis, ou promesse de vente, fixe l’accord des parties. Faites-le rédiger par le notaire qui signera l’acte. Il doit préciser :

• l’identité des parties et les références du titre foncier ;
• le prix, les modalités de paiement et le montant de l’acompte ;
• la date limite de signature de l’acte définitif ;
• les conditions suspensives : obtention du crédit, levée d’une hypothèque, production d’un document manquant ;
• les conséquences d’un désistement de l’une ou l’autre partie.

L’acompte se négocie. L’usage le situe souvent autour de 10 % du prix, mais aucun taux n’est imposé. Versez-le au notaire, jamais directement au vendeur ni à un intermédiaire : la loi 32-09 oblige le notaire à déposer les fonds de ses clients à la Caisse de dépôt et de gestion (CDG).

Boucler le financement

Entre le compromis et l’acte, vous réunissez les fonds.

• Avec un crédit : la banque fait expertiser le bien, émet son accord, puis prend une hypothèque sur le titre foncier. Lancez la demande dès la signature du compromis.
• Depuis l’étranger : faites transiter l’argent par virement vers un compte en devises ou en dirhams convertibles. C’est ce qui permettra de rapatrier le prix à la revente.
• Au comptant : uniquement par virement ou chèque. Depuis le 1er juillet 2026, la part d’un prix supérieur à 300 000 DH payée en espèces, ou sans références dans l’acte, subit une majoration de 2 % des droits d’enregistrement.

Le délai entre compromis et acte n’est pas fixé par la loi. Il dépend des vérifications et du crédit, et doit être écrit dans le compromis.

Signer l’acte définitif chez le notaire

La loi 39-08 exige un acte authentique (notaire ou adoul) ou un acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. Le jour de la signature :

• le notaire vérifie une dernière fois la situation du titre et la levée des hypothèques du vendeur ;
• il lit l’acte, qui mentionne le prix et les références de chaque paiement ;
• vous réglez le solde et les frais, par virement sur le compte du notaire ;
• les clés sont remises selon ce que prévoit l’acte.

Demandez au notaire à quel moment il reverse le prix au vendeur : la pratique varie selon les études et les dossiers.

Vous ne pouvez pas être présent ? Une procuration spéciale, signée au consulat ou légalisée selon votre pays, permet à un mandataire de signer pour vous. Vérifiez sa forme avec le notaire plusieurs semaines avant la date prévue.

Après la signature : enregistrement et inscription

Le notaire fait enregistrer l’acte auprès de la DGI dans les 30 jours et règle les droits. Il dépose ensuite l’acte à la conservation foncière pour inscrire la vente.

Ce point est essentiel : pour un bien titré, votre droit n’est opposable aux tiers qu’à partir de son inscription sur le titre foncier. Demandez ensuite un certificat de propriété à votre nom et activez le service gratuit Mohafadati de l’ANCFCC, qui vous alerte de toute opération sur votre titre.

Il vous reste à :

• transférer les contrats d’eau et d’électricité ;
• vous signaler au syndic de copropriété ;
• souscrire une assurance habitation ;
• prévoir les taxes locales annuelles.

Si vous achetez pour louer à l’année, notre pôle location longue durée à Marrakech peut prendre le relais.

Achat sur plan : ce qui change

Dans le neuf vendu sur plan, le parcours suit la loi 44-00, modifiée par la loi 107-12, sur la vente en l’état futur d’achèvement. On signe d’abord un contrat de réservation puis un contrat préliminaire, on paie par tranches selon l’avancement du chantier, et le contrat définitif intervient à l’achèvement. Les modalités précises sont fixées par la loi et par votre contrat : faites-les relire.

Les vérifications portent alors sur le promoteur, l’autorisation de construire, le titre mère et les garanties du contrat. Tout est détaillé dans notre article sur le fonctionnement de la VEFA au Maroc, et nos programmes sont présentés sur la page vente sur plan à Marrakech.

Le bon réflexe : un notaire dès le départ

La plupart des difficultés naissent avant le compromis : un document manquant, un héritier absent, un acompte versé trop vite. Impliquer le notaire dès l’offre coûte peu et évite l’essentiel des litiges.

Amazigh Prime Agency accompagne ses clients à chaque étape, avec un dossier documentaire préparé pour chaque bien. Découvrez nos appartements et villas à vendre à Marrakech.