Acheter un bien immobilier au Maroc quand on est étranger

Acheter un bien immobilier au Maroc quand on est étranger est tout à fait possible, et la procédure est la même que pour un acheteur marocain : acte authentique, inscription à la conservation foncière, paiement par le circuit bancaire. Les vraies différences se jouent sur trois points : la nature du terrain, l’origine des fonds et la préparation de la revente.

Voici ce qu’il faut vérifier, dans l’ordre, avant de verser le moindre dirham.

Ce qu’un étranger peut acheter, et ce qui reste encadré

Appartements, villas, riads, locaux commerciaux, terrains situés en zone urbaine : un acheteur étranger peut les acquérir librement, sans autorisation liée à sa nationalité. Il n’est pas non plus nécessaire d’être résident au Maroc.

Les terres agricoles, la grande exception

Les dahirs de 1973 et 1975 réservent la propriété des terres agricoles aux personnes physiques et sociétés marocaines. Pour un terrain situé hors périmètre urbain, l’acquéreur étranger doit disposer d’une attestation de vocation non agricole (VNA).

Une circulaire conjointe de trois ministères, rappelée publiquement en 2022, précise l’esprit : la VNA n’est accordée que pour un vrai projet d’investissement non agricole, hors zones à fort potentiel agricole, avec une surface adaptée au projet. Une villa sur un terrain « en campagne » ne s’achète donc pas comme un appartement en ville.

Les fonciers à statut particulier

Terres collectives, biens habous, terres guich : ces fonciers relèvent de régimes spécifiques et ne se vendent pas librement entre particuliers. Si un vendeur vous propose ce type de bien, faites valider le statut par un notaire avant toute discussion de prix.

Vérifier le statut juridique du bien avant tout versement

Au Maroc, un bien peut être titré (inscrit à la conservation foncière avec un titre foncier), en cours d’immatriculation (réquisition) ou non titré (melkia, prouvée par des actes adoulaires). Le titre foncier offre la meilleure sécurité : il est considéré comme définitif et inattaquable. Et selon la loi 39-08, une hypothèque ne peut porter que sur un bien immatriculé ou en cours d’immatriculation. Nous détaillons ces différences dans notre article titre foncier ou melkia : ce qu’il faut vérifier.

Avant le compromis, demandez au notaire de contrôler :

• le certificat de propriété récent délivré par l’ANCFCC : identité du propriétaire, hypothèques, saisies, servitudes ;
• la concordance entre le titre, le plan foncier et la surface réelle ;
• les autorisations : permis de construire, permis d’habiter ou certificat de conformité ;
• pour un appartement, la situation de la copropriété et l’attestation du syndic sur les charges ;
• le paiement des taxes locales par le vendeur (taxe d’habitation, taxe de services communaux).

Un vendeur qui refuse de fournir ces documents, ou qui presse pour un versement « pour bloquer le bien », est un signal d’alerte.

Financer en devises : la condition pour pouvoir rapatrier

C’est le point que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard. La réglementation des changes marocaine accorde aux investissements étrangers un régime de convertibilité : liberté de transférer les revenus et le produit de la revente, plus-value comprise. Mais ce régime ne s’applique que si l’achat a été financé en devises, selon l’Instruction générale des opérations de change publiée par l’Office des changes.

Concrètement :

• ouvrez un compte en devises ou en dirhams convertibles dans une banque marocaine ;
• alimentez-le par virement depuis votre compte à l’étranger ;
• réglez l’acompte et le solde au notaire depuis ce compte ;
• conservez chaque avis de virement et l’attestation bancaire de cession de devises.

Sans cette traçabilité, la revente reste possible, mais le transfert du prix à l’étranger devient beaucoup plus contraignant. Notre guide sur le compte en dirhams convertibles et le rapatriement des fonds détaille la mécanique.

Et le crédit ?

Selon l’Office des changes, les banques marocaines peuvent prêter en dirhams à un étranger non-résident pour acheter ou construire un logement, dans la limite de 80 % du prix. Le reste doit être apporté en devises, et la banque demande une attestation sur l’honneur indiquant que vous n’êtes propriétaire d’aucune autre résidence au Maroc. Chaque banque applique ensuite ses propres critères.

Le notaire et les grandes étapes de l’achat

La loi 39-08 portant code des droits réels impose, sous peine de nullité, que le transfert de propriété soit constaté par un acte authentique (notaire ou adoul) ou par un acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. Les acheteurs étrangers passent en général par un notaire.

Le notaire vérifie le bien, rédige le compromis puis l’acte, reçoit les fonds sur un compte ouvert à la Caisse de dépôt et de gestion (CDG), fait enregistrer l’acte et l’inscrit à la conservation foncière.

1. Offre et accord sur le prix.
2. Vérifications juridiques et techniques.
3. Compromis de vente et versement d’un acompte chez le notaire.
4. Mise en place du financement (virements, crédit éventuel).
5. Signature de l’acte définitif et paiement du solde.
6. Enregistrement, inscription au titre foncier, nouveau certificat de propriété à votre nom.

Attention aux espèces : depuis le 1er juillet 2026, la loi de finances 2026 ajoute une majoration de 2 % aux droits d’enregistrement quand le prix dépasse 300 000 DH et que l’acte ne mentionne pas les références du paiement, ou quand une partie est réglée en espèces. Payez tout par virement ou chèque.

Budget : le prix ne suffit pas

Les frais d’acquisition sont à la charge de l’acheteur. Voici les principaux postes, à titre indicatif.

Ces taux sont à confirmer avec votre notaire au moment de l’achat. Le détail poste par poste figure dans notre article sur les frais de notaire et frais d’achat au Maroc.

Après l’achat : taxes, location et revente

Propriétaire, vous devenez redevable des taxes locales annuelles (taxe d’habitation et taxe de services communaux). Gardez les quittances : elles seront exigées à la revente.

Si vous louez, les loyers sont imposables au Maroc. Les conventions fiscales signées par le Maroc avec de nombreux pays évitent en principe la double imposition, mais les modalités varient : un fiscaliste des deux côtés est utile. En location touristique, la loi 80-14 encadre les hébergements touristiques ; notre service de location courte durée et gestion pour propriétaires peut vous aider à cadrer le projet.

À la revente, le vendeur paie la taxe sur le profit immobilier. Le guide fiscal de la DGI indique un taux de 20 % du profit, avec un minimum de 3 % du prix de cession. Ces règles évoluent avec les lois de finances : faites un point avant de signer.

Séjour, succession, achat à distance : les questions pratiques

• Séjour : être propriétaire ne vaut pas, en soi, titre de séjour. Les règles d’entrée et de séjour restent celles de droit commun, à vérifier auprès des autorités.
• Succession : les règles applicables dépendent notamment de votre nationalité. Anticipez avec un notaire au Maroc et un notaire dans votre pays.
• Achat à distance : une procuration spéciale, légalisée ou apostillée selon le pays, permet de signer sans vous déplacer. Demandez d’abord au notaire marocain la forme qu’il accepte.
• Achat sur plan : la vente en l’état futur d’achèvement est encadrée par la loi 44-00, modifiée par la loi 107-12. Notre page vente sur plan à Marrakech présente les programmes en cours.

Notre conseil pour un premier achat au Maroc

Commencez par le dossier juridique, puis par le circuit des fonds, et seulement ensuite par la négociation. Un bien bien titré, payé par virement depuis l’étranger et acheté chez un notaire, se revend et se transmet sans mauvaise surprise.

Les associés d’Amazigh Prime Agency accompagnent des acheteurs étrangers à chaque étape, de la sélection du bien à la remise des clés. Pour voir des biens finis disponibles, consultez notre sélection d’appartements et villas à vendre à Marrakech.