Frais de notaire et frais d’achat au Maroc : combien prévoir ?
- Pour un logement, les frais d’achat représentent environ 6 à 7 % du prix selon nos calculs, hors agence et hors crédit (taux à confirmer avec le notaire).
- Les droits d’enregistrement sont de 4 % pour un local construit et de 5 % pour un terrain nu.
- La conservation foncière facture 1,5 % du prix plus 100 DH par bien, et les honoraires du notaire supportent 20 % de TVA.
- Depuis le 1er juillet 2026, un paiement en espèces au-delà de 300 000 DH entraîne une majoration de 2 % des droits d’enregistrement.
Les frais de notaire au Maroc ne se résument pas aux honoraires du notaire : l’essentiel correspond à des droits versés à l’État et à la conservation foncière. Pour un logement, nos calculs sur les taux en vigueur donnent un total d’environ 6 à 7 % du prix, hors commission d’agence et hors crédit.
Voici le détail poste par poste, puis un exemple chiffré sur un appartement réel.
Qui paie quoi lors d’un achat immobilier au Maroc
La répartition est assez claire :
- L’acheteur paie les droits d’enregistrement, les droits de conservation foncière, les honoraires du notaire et les débours.
- Le vendeur paie la taxe sur le profit immobilier, la levée d’une éventuelle hypothèque et les arriérés de taxes locales.
- La commission d’agence n’est pas réglementée : son montant et la personne qui la règle se fixent par écrit, dans le mandat ou l’offre.
Le notaire collecte la plupart des sommes et les reverse aux administrations. Il vous demande une provision avant la signature.
Le tableau des frais d’achat
| Poste | Taux ou montant | Payé à |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement, logement ou local construit | 4 % du prix | DGI |
| Droits d’enregistrement, terrain nu | 5 % du prix | DGI |
| Majoration paiement en espèces (prix supérieur à 300 000 DH) | + 2 % sur la part concernée | DGI |
| Conservation foncière, inscription de la vente | 1,5 % du prix + 100 DH par bien, minimum 500 DH | ANCFCC |
| Certificat de propriété | 100 DH par certificat | ANCFCC |
| Honoraires du notaire | À faire chiffrer, souvent proches de 1 % du prix | Notaire |
| TVA sur les honoraires | 20 % des honoraires | Via le notaire |
| Débours (timbres, copies, formalités) | Forfait | Notaire |
Les droits d’enregistrement, premier poste du budget
Selon le guide fiscal de la DGI, l’achat d’un local construit à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif est taxé au taux réduit de 4 %. Le terrain sur lequel il est bâti suit le même taux, dans la limite de cinq fois la surface couverte.
D’autres taux existent :
- 5 % pour un terrain nu, taux retenu dans les exemples de la DGI ;
- 3 % pour la première vente d’un logement social ou à faible valeur immobilière acheté auprès d’un promoteur conventionné ;
- un taux réduit pour certaines transmissions familiales, hors achat classique.
L’acte doit être enregistré dans les 30 jours. C’est le notaire qui s’en charge.
La nouvelle majoration de 2 % sur les paiements en espèces
La loi de finances 2026 a ajouté une majoration de 2 % des droits d’enregistrement pour les actes établis à partir du 1er juillet 2026, lorsque le prix dépasse 300 000 DH et que :
- l’acte ne mentionne pas les modalités et références du paiement ;
- ou le prix n’est pas réglé par un moyen admis (virement, chèque barré non endossable, paiement électronique…).
Si seule une partie est payée en espèces, la majoration ne porte que sur cette partie. La part financée par un crédit bancaire n’est pas concernée. Le message est simple : tout par la banque.
Les droits de conservation foncière
L’inscription de la vente sur le titre foncier est facturée par l’ANCFCC selon un barème fixé par décret (décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016, modifié) : 1,5 % du prix, plus un droit fixe de 100 DH par bien, avec un minimum de 500 DH.
Comptez aussi le certificat de propriété (100 DH), utile avant la vente pour vérifier le bien, puis après pour prouver votre propriété. Si vous empruntez, l’inscription de l’hypothèque de la banque s’ajoute, selon le même barème ANCFCC calculé sur le montant garanti.
Les honoraires du notaire et la TVA
La loi 32-09 sur le notariat prévoit que les honoraires soient fixés par voie réglementaire. À notre connaissance, aucun barème officiel n’a été publié à ce jour : les honoraires se discutent, et le marché tourne souvent autour de 1 % du prix. C’est une pratique, pas une règle.
Deux réflexes :
- demandez un devis écrit détaillant honoraires, TVA et débours avant le compromis ;
- comparez deux études si le montant vous paraît élevé.
Depuis le 1er janvier 2023, les honoraires des notaires sont soumis à la TVA au taux normal de 20 %, contre 10 % auparavant.
Bon à savoir : la loi 32-09 impose au notaire de déposer les fonds reçus de ses clients à la Caisse de dépôt et de gestion (CDG). Votre acompte, le solde du prix et la provision pour frais ne transitent donc pas par le compte personnel de l’étude.
Bien ancien, neuf ou terrain : ce qui change
Pour un appartement ou une villa, ancien ou neuf, la base reste le taux de 4 %. Dans le neuf, la TVA est déjà incluse dans le prix du promoteur : elle ne s’ajoute pas aux frais d’acte. Pour un terrain nu, le taux passe à 5 %, et les vérifications d’urbanisme coûtent parfois plus cher que les frais eux-mêmes. Enfin, un bien encore non titré peut générer des frais d’immatriculation à prévoir en plus.
Exemple chiffré : un appartement à 1 176 000 DH
Prenons un appartement 2 chambres de 50 m² avec 12 m² de terrasse à Neosquare Majorelle, proposé à 1 176 000 DH. Avec une hypothèse d’honoraires de 1 % :
- droits d’enregistrement (4 %) : 47 040 DH ;
- conservation foncière (1,5 % + 100 DH) : 17 740 DH ;
- certificat de propriété : 100 DH ;
- honoraires du notaire (1 %) : 11 760 DH, plus 20 % de TVA (2 352 DH), soit 14 112 DH.
Total : environ 79 000 DH hors débours, soit près de 6,7 % du prix. Pour une vente sur plan, demandez au notaire à quel moment de l’échéancier ces frais seront appelés.
Les frais qu’on oublie souvent
Le budget réel dépasse les seuls frais d’acte. Pensez à :
- Crédit : frais de dossier, expertise du bien, assurance décès-invalidité, acte de prêt et inscription d’hypothèque.
- Transferts : frais bancaires des virements internationaux et écart de change.
- Agence : commission à préciser par écrit.
- Après l’achat : taxe d’habitation, taxe de services communaux, charges de copropriété, assurance habitation.
- Équipement : cuisine, mobilier, linge, surtout si vous louez. Notre pôle ameublement et décoration d’intérieur peut chiffrer un projet clé en main.
Si vous financez une partie par emprunt, notre guide du crédit immobilier au Maroc pour MRE et étrangers détaille les conditions. Et pour savoir à quel moment chaque frais tombe, suivez les étapes d’un achat immobilier au Maroc, du compromis à l’acte.
Préparer son budget sans mauvaise surprise
Retenez trois chiffres de travail : 4 % de droits d’enregistrement, 1,5 % de conservation foncière, environ 1 % d’honoraires plus TVA. Ajoutez une marge pour les débours et, si vous êtes acheteur non-résident, relisez les règles propres à l’achat d’un bien au Maroc quand on est étranger.
L’équipe d’Amazigh Prime Agency vous remet une estimation des frais pour chaque bien que nous proposons, à valider ensuite avec le notaire. Découvrez nos appartements et villas à vendre à Marrakech.
Questions fréquentes
Combien prévoir de frais de notaire pour un achat au Maroc ?
Pour un logement, comptez environ 6 à 7 % du prix en additionnant 4 % de droits d’enregistrement, 1,5 % de conservation foncière et des honoraires d’environ 1 % plus TVA. C’est une estimation : seul le décompte du notaire fait foi.
Les frais sont-ils différents dans le neuf ?
Le taux de 4 % s’applique aussi à l’achat d’un logement neuf, la TVA étant déjà comprise dans le prix du promoteur. Pour un achat sur plan, demandez au notaire à quel moment de l’échéancier les frais seront réglés.
Qui paie la taxe sur le profit immobilier ?
C’est le vendeur, au titre de son éventuelle plus-value. L’acheteur, lui, supporte les droits d’enregistrement, la conservation foncière, les honoraires du notaire et les débours.
Les honoraires du notaire sont-ils négociables ?
À notre connaissance, aucun barème officiel n’a été publié en application de la loi 32-09 : les honoraires se discutent. Demandez un devis écrit détaillant honoraires, TVA et débours, et comparez si besoin.
Que se passe-t-il si une partie du prix est payée en espèces ?
Pour les actes établis depuis le 1er juillet 2026, une majoration de 2 % des droits d’enregistrement s’applique à la part payée en espèces lorsque le prix dépasse 300 000 DH. Ce mode de paiement complique aussi le rapatriement des fonds à la revente.
Cet article est un guide général. Pour les questions juridiques et fiscales, faites confirmer votre situation par un notaire ou un conseiller.
À lire aussi
Les étapes d’un achat immobilier au Maroc, du compromis à l’acte
Vérifications, compromis, financement, acte authentique, inscription au titre foncier : le parcours d’achat au Maroc expliqué étape par étape.
Crédit immobilier au Maroc pour MRE et étrangers : le guide
Quotité maximale, apport en devises, hypothèque, pièces à fournir : ce que les banques marocaines exigent des MRE et des étrangers non-résidents.
Acheter un bien immobilier au Maroc quand on est étranger
Ce qu’un étranger peut acheter au Maroc, les vérifications à faire avant de signer et la règle des devises qui conditionne le rapatriement à la revente.