Rentabilité locative à Marrakech : comment la calculer vraiment

La rentabilité locative à Marrakech se calcule en plusieurs étapes, et le chiffre affiché dans une annonce est rarement celui qui finit sur votre compte. Frais d'acquisition, charges, vacance, gestion et fiscalité creusent l'écart. Voici une méthode simple pour obtenir un résultat honnête avant d'acheter.

Rentabilité brute : un filtre, pas un résultat

La rentabilité brute rapporte les loyers annuels au prix d'achat. C'est le chiffre le plus cité, parce qu'il est rapide à obtenir.

Formule : (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100.

Elle sert à trier des biens entre eux, à condition de comparer des situations comparables : même type de location, même niveau d'ameublement, même mode de calcul. Elle ne dit rien des coûts. Deux appartements affichant la même rentabilité brute peuvent produire des revenus nets très différents.

Rentabilité nette : ce qui reste vraiment

La rentabilité nette intègre tout ce que l'investissement coûte, à l'achat puis chaque année. C'est elle qui permet de décider.

Formule : (loyers encaissés − charges annuelles) ÷ coût total de l'investissement × 100.

Le coût total de l'investissement

• Le prix d'achat, tel qu'il figure dans l'acte.
• Les frais d'acquisition : droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire. Pour un bien titré, on cite couramment un total de l'ordre de 6 à 7 % du prix, à faire confirmer par votre notaire.
• L'ameublement et la décoration, indispensables en location meublée ou touristique. Notre pôle ameublement et décoration d'intérieur peut chiffrer ce poste avec vous.
• Les éventuels travaux et, en cas de crédit, les frais de dossier et de garantie.

Le détail des frais est expliqué dans notre article sur les frais de notaire au Maroc.

Les charges annuelles

• Charges de copropriété : syndic, entretien des parties communes, piscine, sécurité.
• Taxe de services communaux, calculée sur la valeur locative.
• Assurance du logement.
• Entretien courant et petites réparations.
• Vacance locative : les semaines ou les mois sans occupant.
• Frais de gestion, si vous déléguez.
• En courte durée : ménage, linge, consommables, eau, électricité, internet, commissions des plateformes et renouvellement du mobilier.

Exemple chiffré pas à pas

Hypothèses : un appartement acheté 1 000 000 DH, 65 000 DH de frais d'acquisition, loué vide à l'année 5 000 DH par mois, avec un mois de vacance par an.

• Rentabilité brute : 60 000 ÷ 1 000 000 = 6,0 %.
• Rentabilité nette : 38 200 ÷ 1 065 000 = 3,6 % environ.

Plus de deux points d'écart, avant même l'impôt et sans frais de gestion. Si vous confiez le bien à un gestionnaire, ajoutez sa rémunération aux charges et refaites le calcul.

Troisième étape : la rentabilité nette d'impôt

Le dernier niveau retire l'impôt sur le revenu. Il dépend de votre situation personnelle, d'où l'intérêt de le calculer à part.

• Location vide : les loyers sont des revenus fonciers. Depuis la loi de finances 2023, un abattement forfaitaire de 40 % s'applique avant le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
• Location meublée ou touristique : selon l'organisation de l'activité, les revenus peuvent relever d'un autre régime, avec d'autres règles de calcul.
• Non-résidents : les loyers d'un bien situé au Maroc y sont imposables ; vérifiez aussi vos obligations dans votre pays de résidence.

Les grands principes sont détaillés dans notre article sur la fiscalité des revenus locatifs au Maroc. Pour un chiffrage précis, un conseiller fiscal reste indispensable.

Et si vous financez à crédit ?

Avec un emprunt, regardez aussi le cash-flow : loyers encaissés, moins les charges, l'impôt et les mensualités. Une rentabilité nette correcte peut cohabiter avec un cash-flow négatif si la mensualité est élevée. Ce n'est pas forcément un problème, à condition de l'avoir anticipé et de pouvoir absorber l'effort d'épargne mensuel pendant toute la durée du prêt.

Courte ou longue durée : deux calculs différents

Le mode de location change la structure même du calcul.

En courte durée, ne partez jamais d'un prix par nuit multiplié par 365. Construisez plutôt trois scénarios d'occupation (prudent, médian, favorable) et vérifiez que le scénario prudent couvre vos charges. Le cadre légal compte aussi : faites le point sur la réglementation de la location courte durée à Marrakech avant de bâtir vos hypothèses.

En longue durée, la loi 67-12 limite les hausses : à défaut d'accord, le loyer d'un logement ne peut être révisé qu'après trois ans, dans la limite de 8 %. Votre calcul doit donc supposer un loyer quasi stable sur plusieurs années.

Le cas de l'achat sur plan

Sur plan, le calendrier entre dans le calcul. Vous payez par tranches pendant la construction, mais vous n'encaissez aucun loyer avant la livraison.

Prenons Neosquare Majorelle, résidence commercialisée par notre agence près du Jardin Majorelle : 20 % à la réservation, 30 % à la fin du gros œuvre, 30 % à la mise hors d'eau et hors d'air, 20 % chez le notaire, pour une livraison prévue à l'été 2028. Une rentabilité sérieuse se calcule à partir de la date de livraison, en intégrant la période sans revenus et le budget d'ameublement.

Les services d'une résidence (rooftop, piscine, parking) jouent sur l'attractivité locative, mais aussi sur les charges de copropriété. Les deux doivent apparaître dans vos hypothèses.

Les erreurs qui faussent le résultat

• Prendre le loyer du meilleur mois comme référence annuelle.
• Se fier aux revenus annoncés par un vendeur sans justificatifs : relevés, historique de réservations, baux signés.
• Oublier la vacance locative ou le délai de mise en location.
• Sous-estimer l'ameublement et son renouvellement.
• Ignorer le coût de la gestion, même quand vous gérez vous-même : votre temps a une valeur.
• Comparer la rentabilité brute d'un bien avec la rentabilité nette d'un autre.
• Oublier l'impôt, puis les frais et la fiscalité à la revente.

Passer du calcul à la décision

Un bon calcul ne garantit aucun rendement : il vous évite surtout les mauvaises surprises. Gardez des hypothèses prudentes, testez plusieurs scénarios et confrontez-les aux loyers réellement pratiqués dans la résidence ou le quartier visé.

Pour situer les loyers à l'année, consultez nos locations longue durée à Marrakech. Pour la courte durée, l'équipe d'Amazigh Prime Agency peut vous présenter son offre de location courte durée et de gestion pour propriétaires et vous aider à vérifier vos hypothèses, bien par bien.