Revenus locatifs au Maroc : les bases de la fiscalité

Les revenus locatifs au Maroc sont imposables, que le propriétaire vive à Marrakech, à Paris ou à Bruxelles. Les règles ont changé plusieurs fois ces dernières années et elles dépendent du type de location. Voici les bases à connaître pour préparer un échange utile avec votre conseiller fiscal.

Première question : quel type de location ?

Le régime fiscal dépend d'abord de la nature de l'activité.

La qualification est le premier point à faire valider : elle détermine la base imposable, les déductions possibles et les obligations déclaratives. À Marrakech, où la location meublée est très répandue, la question se pose souvent dès l'achat : mieux vaut la trancher avant de signer qu'au moment de la première déclaration.

Location vide : le régime des revenus fonciers

Depuis la loi de finances 2023, les revenus fonciers des particuliers se calculent ainsi :

1. on part des loyers bruts encaissés sur l'année ;
2. on applique un abattement forfaitaire de 40 %, réputé couvrir les charges du propriétaire ;
3. le revenu net obtenu, soit 60 % des loyers bruts, s'ajoute à vos autres revenus imposables au Maroc et suit le barème progressif de l'impôt sur le revenu.

L'abattement étant forfaitaire, les charges réelles (syndic, travaux, taxe de services communaux) ne se déduisent pas en plus.

Exemple hypothétique : 60 000 DH de loyers bruts annuels donnent 36 000 DH de revenu foncier net imposable, à intégrer dans le revenu global.

Le barème en vigueur depuis la loi de finances 2025 s'établit ainsi, par tranche de revenu net imposable annuel :

Ce barème porte sur l'ensemble de votre revenu imposable au Maroc, pas sur les seuls loyers. Si ce revenu global reste dans la première tranche, l'impôt est nul, mais la déclaration reste due.

Locataire professionnel : la retenue à la source

Lorsque le locataire est une entreprise, une administration ou un professionnel imposé selon un régime de résultat net (réel ou simplifié), il doit prélever l'impôt à la source sur les loyers qu'il verse à un particulier. Les taux couramment cités sont de 10 % lorsque les loyers bruts annuels restent sous 120 000 DH, et de 15 % au-delà.

Si votre locataire est un particulier, aucune retenue n'est pratiquée : c'est à vous de déclarer les loyers et de payer l'impôt correspondant.

Depuis 2023, la retenue n'est plus libératoire : elle constitue un acompte imputé sur l'impôt dû lors de la déclaration annuelle, l'excédent éventuel étant restituable. Des cabinets marocains font aussi état d'une option pour une imposition forfaitaire libératoire dans ce cas précis ; son intérêt dépend de votre taux marginal et mérite d'être étudié avec un conseiller.

Selon les analyses publiées, la loi de finances 2026 ajoute, à partir du 1er juillet 2026 et de façon progressive selon le type de locataire, une retenue de 5 % sur les loyers versés par certains professionnels à des sociétés ou à des propriétaires imposés au titre de revenus professionnels. Elle concerne surtout les investisseurs qui louent via une structure ou à des entreprises.

Location meublée et courte durée : un régime à qualifier

La location meublée, et plus encore la location courte durée avec services (ménage, linge, accueil), s'éloigne de la simple mise à disposition d'un logement. Selon plusieurs cabinets marocains, l'administration tend à la traiter comme une activité professionnelle, avec d'autres règles que celles des revenus fonciers : détermination du résultat, obligations comptables, éventuelles taxes locales liées à l'activité, voire TVA selon le cas.

S'y ajoutent les obligations propres à l'hébergement touristique : autorisation, taxe de séjour, déclaration des voyageurs. Elles sont détaillées dans notre article sur la réglementation de la location courte durée à Marrakech.

Les contrôles se renforcent. La presse marocaine a rapporté en 2024 des audits de l'Office des changes sur les virements internationaux perçus par des loueurs, menés avec les ministères du Tourisme et de l'Intérieur. Déclarer correctement dès le départ reste la meilleure protection.

Les taxes locales liées au bien

• Taxe de services communaux : due sur les biens bâtis et calculée sur la valeur locative. Le taux généralement cité est de 10,5 % dans les périmètres urbains et de 6,5 % dans les zones périphériques.
• Taxe d'habitation : elle vise les logements occupés par leur propriétaire ou sa famille, en résidence principale ou secondaire. Un bien loué relève en principe de la taxe de services communaux et de l'impôt sur les loyers.

Ces taxes reviennent chaque année : intégrez-les dans votre calcul de rentabilité locative.

Propriétaire non résident : ce qu'il faut savoir

• Imposition au Maroc : les loyers d'un bien situé au Maroc y sont imposables. C'est aussi le principe retenu pour les revenus immobiliers par la convention fiscale franco-marocaine de 1970 (article 9).
• Pays de résidence : une déclaration peut rester obligatoire chez vous, avec un mécanisme destiné à éviter la double imposition. Vérifiez la convention applicable à votre pays et ses modalités.
• Démarches : un identifiant fiscal marocain est nécessaire, et la déclaration se fait en ligne sur le portail de la Direction générale des impôts. Un mandataire sur place peut vous aider.
• Transfert des loyers : les conditions de rapatriement dépendent notamment de l'origine des fonds investis. Voir notre article sur le compte en dirhams convertibles et le rapatriement des fonds.

Calendrier et bonnes pratiques

• Déclarer les revenus fonciers de l'année avant le 1er mars de l'année suivante.
• Conserver le bail, les quittances, les relevés bancaires et les attestations de retenue à la source.
• Payer la taxe de services communaux à l'échéance.
• Anticiper la revente : la plus-value immobilière relève d'un autre impôt, les profits fonciers, à étudier avec votre notaire.
• Respecter les délais : un dépôt tardif ou une absence de déclaration expose à des pénalités et à des majorations.
• Refaire le point à chaque nouvelle loi de finances, publiée chaque fin d'année.

Se faire accompagner

La fiscalité locative marocaine reste lisible dans ses principes, mais chaque situation a ses particularités : statut de résident, type de location, détention en direct ou en société. Amazigh Prime Agency n'est pas un cabinet fiscal ; l'agence vous accompagne sur la mise en location, en longue durée comme en courte durée, et peut vous orienter vers des professionnels du chiffre. Pour en parler, contactez l'équipe.