Échéancier de paiement sur plan : comprendre les appels de fonds

L’échéancier de paiement sur plan fixe quand et combien vous payez votre logement neuf pendant sa construction. Chaque versement, appelé appel de fonds, est déclenché par une étape du chantier. Bien le comprendre permet de planifier sa trésorerie et de payer en toute sérénité.

Qu’est-ce qu’un appel de fonds ?

Un appel de fonds est la demande de paiement que le promoteur vous adresse lorsqu’une étape prévue au contrat est atteinte. Le principe est simple : vous payez au rythme de ce qui est construit.

Conséquence directe : les appels de fonds ne tombent pas à date fixe. Un chantier qui avance vite les rapproche, un chantier qui ralentit les espace. Seuls le pourcentage et l’étape déclenchante sont connus à l’avance.

Un appel de fonds sérieux indique au minimum :

• l’étape atteinte, telle que définie dans le contrat ;
• le pourcentage du prix et le montant correspondant ;
• le délai de paiement et le compte bénéficiaire ;
• un justificatif d’avancement, comme une attestation de l’architecte ou du bureau d’études.

Les étapes d’un chantier, en clair

Les échéanciers reprennent le vocabulaire du bâtiment. Voici ce que recouvrent les termes les plus fréquents :

• Fondations : les ouvrages enterrés qui portent le bâtiment.
• Gros œuvre : la structure de l’immeuble, c’est-à-dire fondations, poteaux, planchers et murs porteurs.
• Hors d’eau : la toiture ou la terrasse et son étanchéité sont réalisées. La pluie ne pénètre plus dans le bâtiment.
• Hors d’air : les menuiseries extérieures sont posées (fenêtres, baies, portes d’entrée). Le logement est clos.
• Finitions : revêtements de sol et muraux, peinture, appareillages électriques, sanitaires, cuisine.
• Livraison : remise des clés, en principe en même temps que la signature de l’acte définitif.

Le hors d’eau et le hors d’air sont souvent regroupés en une seule étape : à ce stade, l’immeuble est fermé et les corps de métier intérieurs peuvent intervenir.

Exemple chiffré : un studio à 805 000 DH

Prenons un studio de la résidence Neosquare Majorelle, à environ 400 m du Jardin Majorelle, affiché à 805 000 DH. L’échéancier du programme comprend quatre versements :

Comment lire ce tableau :

• À la réservation, vous mobilisez 161 000 DH.
• Avant la livraison, 80 % du prix aura été versé, soit 644 000 DH.
• Le solde de 161 000 DH est réglé chez le notaire, au moment de l’acte et de la remise des clés.

La même logique s’applique aux autres typologies. Pour un appartement 2 chambres de la résidence à 1 176 000 DH, les versements seraient de 235 200 DH à la réservation, 352 800 DH à la fin du gros œuvre, 352 800 DH au hors d’eau / hors d’air et 235 200 DH chez le notaire.

La livraison de la résidence est prévue à l’été 2028. Les dates des deux appels intermédiaires dépendront de l’avancement réel du chantier. Les frais d’acquisition, eux, s’ajoutent au prix et se règlent à l’acte : demandez-en une estimation écrite et consultez notre article sur les frais de notaire au Maroc.

Ce que prévoit la loi sur le rythme des paiements

Lorsqu’un achat relève du régime de la vente en l’état futur d’achèvement (loi 44-00 modifiée par la loi 107-12), le texte décrit un découpage précis : 5 % au contrat de réservation, 5 % au contrat préliminaire, 10 % au démarrage des travaux, 60 % répartis entre trois phases du chantier, puis 20 % au contrat définitif et à la remise des clés.

Les échéanciers commerciaux adoptent souvent leur propre découpage, comme dans l’exemple ci-dessus. Le point à clarifier avec votre notaire est donc le cadre juridique du contrat que vous signez : c’est lui qui détermine les règles applicables aux tranches et les garanties attachées à vos versements. Tout est détaillé dans notre article sur le fonctionnement de la VEFA au Maroc.

Les clauses de l’échéancier à lire avant de signer

L’échéancier ne se résume pas à une suite de pourcentages. Dans le contrat, vérifiez que ces points sont écrits noir sur blanc :

• La définition de chaque étape : « fin du gros œuvre » doit renvoyer à un état précis du chantier, pas à une appréciation libre.
• Le mode de constatation : qui atteste que l’étape est atteinte, et sous quelle forme vous en êtes informé.
• Le délai pour payer après réception de l’appel, et les pénalités en cas de retard.
• Les engagements du promoteur en retour : date de livraison, conséquences d’un dépassement, garantie couvrant vos versements.
• Le sort des sommes versées en cas d’annulation, à votre initiative ou à celle du vendeur.

Un échéancier équilibré lie chaque versement à une avancée concrète et prévoit des obligations des deux côtés.

Comment anticiper chaque appel de fonds

Construire un plan de trésorerie

Provisionnez la tranche suivante dès que vous avez réglé la précédente. Un appel peut arriver plus tôt que prévu si le chantier avance bien. Notez aussi le délai de paiement prévu au contrat et les pénalités éventuelles en cas de retard de votre part.

Caler votre crédit sur l’échéancier

Si vous financez une partie de l’achat à crédit, vérifiez avec votre banque comment elle débloque les fonds sur un achat sur plan, à quel moment, et sur quels justificatifs. Notre article sur le crédit immobilier au Maroc pour MRE et étrangers détaille les points à préparer.

Gérer le change si vous vivez à l’étranger

Le montant de chaque appel est fixé en dirhams. Si vos revenus sont en euros ou en dollars, le taux de change peut évoluer entre deux appels : intégrez une marge. Conservez aussi tous les justificatifs de transfert, utiles le jour où vous souhaiterez rapatrier le produit d’une revente.

Vérifier un appel de fonds avant de payer

Quelques contrôles simples évitent la plupart des mauvaises surprises :

• l’étape annoncée correspond à ce que vous constatez sur place ou sur des photos datées ;
• le pourcentage et le montant correspondent exactement au contrat ;
• le compte bénéficiaire est bien celui prévu par le contrat ;
• vous recevez un reçu détaillé pour chaque versement, que vous archivez avec l’appel de fonds.

Préparer votre plan de financement

Un échéancier bien compris rend l’achat sur plan prévisible : vous savez ce que vous payez, et pourquoi. Avant de réserver, Amazigh Prime Agency peut établir avec vous le calendrier prévisionnel de vos versements sur le lot qui vous intéresse. Consultez nos programmes en vente sur plan à Marrakech ou contactez-nous pour un chiffrage précis.